Pour un agrément de bailleur commercial solidaire !

En France, le logement social est un logement construit ou rénové avec des aides (avantages fiscaux, subventions publiques et prêts à taux privilégiés), destiné à des personnes aux revenus modestes ayant des difficultés à se loger sur le marché libre.

Si on dézoome de la seule question du logement on s'aperçoit vite qu’il existe de grandes similitudes avec le commerce de centre-ville : de nombreux porteurs de projets n’arrivent plus à trouver de local adapté (loyer trop élevé, local délabré ou pas aux normes…) alors même que le taux de vacance commerciale n’a jamais été aussi élevé ! Le marché ne s’équilibre plus.

C’est pour cette raison que Villages Vivants a monté sa foncière et milite pour la création d’un statut de bailleur commercial solidaire. A l’instar du logement social, cet agrément permettrait par exemple de rendre éligible les foncières ESS aux prêts de haut de bilan bonifié de la Caisse des Dépôts (prêt long terme à taux 0 avec différé d'amortissement)ou à l'exonération de la TFPB a minima sur les trois premières années (qui correspondent aux trois premiers exercices des exploitants).

Ce type de dispositifs consoliderait des modèles économiques difficiles  à équilibrer avec les outils de financement classiques. Il permettrait aux foncières solidaires de démultiplier leurs actions et leurs  impacts économiques et sociaux.

Au-delà des activités commerciales, des raisonnements similaires pourraient être appliqués aux activités agricoles, tertiaires ou artisanales.

Comme Villages Vivants, plusieurs foncières solidaires qui n'agissent pas dans le champs du logement social (Terre de Liens pour les terres agricoles, ETIC pour la location tertiaire...) ont les grandes caractéristiques des bailleurs sociaux… mais sans en avoir les avantages : politique d’amortissement des biens immobilisés sur de longues durées, difficultés à se financer, loyers contraints ou réglementés, publics économiquement fragiles (petites structures, activités non lucratives, activités en création…).

En contrepartie de cet agrément et des avantages inhérents, le bailleur pourrait par exemple s’engager dans une politique de loyers maîtrisés, non spéculatifs avec des systèmes de progressivité, voire de franchise, sur les trois premières années.  Ce qui permettrait l’installation et la pérennisation de l’activité. Des engagements pourraient aussi porter sur la rénovation et la mise aux normes du bien mis à bail.  L’investissement serait ainsi principalement supporté par le propriétaire, ce qui permettrait au porteur de projet de se concentrer sur le financement de son outil productif : fonds de commerce, stock, mobilier, diverses charges… Le type de preneur bénéficiaire pourrait enfin être une condition à l’agrément (structure de l’économie sociale et solidaire par exemple, ESUS, coopérative, insertion...).

La revitalisation des centres-villes et centres-bourgs, le maintien ou la réouverture du dernier commerce, et toute action de dynamisation urbaine ou rurale passera nécessairement par une approche systémique (logement, commerce, mobilité, services publics, cadre de vie…). Or, s’il existe un modèle, des opérateurs, de l’ingénierie et des financements sur le logement, c’est inversement vrai pour les rez-de-chaussés vacants ! Alors inspirons-nous de ce qui fonctionne et inventons un nouveau modèle d’immobilier commercial avec la création d’un agrément de bailleur commercial solidaire !

Raphaël Boutin